近日，國家發(fā)改委發(fā)布的《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，對基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍作了進一步拓展，商業(yè)辦公設(shè)施、城市更新設(shè)施等作為獨立資產(chǎn)類別納入，消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類別中新增了體育場館、商旅文體健等商業(yè)綜合體、四星級及以上酒店。
此項政策調(diào)整絕非簡單的資產(chǎn)擴容，而是緊扣城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型核心訴求，為城市高質(zhì)量發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級提供關(guān)鍵金融支撐。究其根本，將城市更新設(shè)施納入REITs范疇，本質(zhì)是金融工具與城市發(fā)展階段的精準適配。也標志著我國REITs市場從“增量擴容”向“存量提質(zhì)”深化轉(zhuǎn)型，為盤活超20萬億元城市更新資產(chǎn)、推動基建投資良性循環(huán)注入強勁動能。
據(jù)媒體報道，截至2025年11月，全國累計向證監(jiān)會推薦REITs項目已達105個，其中83只產(chǎn)品已成功上市，總發(fā)行規(guī)模突破2070億元，帶動新增投資超過1萬億元。
這樣的規(guī)模效應(yīng)為政策進一步擴圍提供了底氣。此次拓展基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍，將有利于服務(wù)國家重大發(fā)展戰(zhàn)略，引導(dǎo)資源向提振消費、產(chǎn)業(yè)升級、城市更新等關(guān)鍵領(lǐng)域配置。
城市更新項目普遍面臨投資回報周期長、資金需求規(guī)模大的現(xiàn)實挑戰(zhàn)，疊加社會資本對長期運營風險的顧慮，導(dǎo)致參與動力不足；與此同時，酒店及商業(yè)辦公設(shè)施受消費升級與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，面臨供需錯配壓力，資產(chǎn)價值面臨重估困境。通過REITs機制將存量資產(chǎn)證券化，可有效破解流動性瓶頸，將沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通的金融產(chǎn)品，釋放存量資產(chǎn)的經(jīng)濟乘數(shù)效應(yīng)，為城市更新注入市場化動能。
從行業(yè)視角看，房地產(chǎn)“增量開發(fā)”向“存量運營”的轉(zhuǎn)型已成不可逆轉(zhuǎn)的核心趨勢，這一變革急需與之適配的金融工具支撐。REITs恰能構(gòu)建“投融管退”（投資—融資—管理—退出）的全周期運作機制，通過資產(chǎn)證券化的方式，推動房企角色從“重資產(chǎn)開發(fā)者”向“輕資產(chǎn)運營商”躍遷，為其轉(zhuǎn)型提供“盤活存量—獲取收益—再投資擴張”的完整商業(yè)閉環(huán)，實現(xiàn)從“開發(fā)銷售”到“運營增值”的模式質(zhì)變。
通過將存量資產(chǎn)證券化，回收的資金可以投入新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成“投資—退出—再投資”的良性循環(huán)。政策明確鼓勵提高項目凈回收資金規(guī)模，對凈回收資金占發(fā)售基金總額比例較高的項目優(yōu)先推薦。這種機制設(shè)計確保資金“退得出、投得進”。切實將金融活水引向城市更新、產(chǎn)業(yè)升級等關(guān)鍵賽道，實現(xiàn)“存量煥新”與“增量提質(zhì)”的同頻共振。
（大眾新聞·經(jīng)濟導(dǎo)報記者 劉勇）
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