唯品會商業(yè)REITs獲上交所反饋：競爭力與租約到期壓力成問詢焦點
商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場版圖不斷擴大。春節(jié)過后，中金唯品會封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金項目（下稱“中金唯品會REITs”）更新至“已反饋”。
1月底，上海證券交易所受理中金唯品會REITs上市及相關(guān)資產(chǎn)支持證券掛牌轉(zhuǎn)讓申請，并于近日出具反饋意見。從披露內(nèi)容看，監(jiān)管層圍繞項目競爭力、不動產(chǎn)收入穩(wěn)定性、租約集中到期、同業(yè)競爭及估值參數(shù)合理性等問題提出多項細化問詢。
該基金底層資產(chǎn)為鄭州杉杉奧特萊斯項目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項目，預計募集規(guī)模74.7億元。原始權(quán)益人為杉杉商業(yè)集團有限公司。唯品會此前在2019年以29億元收購了杉杉奧特萊斯業(yè)務(wù)。
租約集中到期：現(xiàn)金流穩(wěn)定性面臨考驗
根據(jù)反饋意見，監(jiān)管關(guān)注點之一是項目在區(qū)域商業(yè)格局中的競爭力。
申報材料顯示，鄭州項目同類存量競品項目4個，未來三年新增競品項目1個，原始權(quán)益人擬投資建設(shè)同業(yè)競爭項目；哈爾濱項目同類存量競品項目1個。
在此背景下，上交所要求管理人結(jié)合區(qū)域商業(yè)供需、消費力匹配程度、交通通達性及區(qū)域經(jīng)濟情況，進一步說明項目的優(yōu)劣勢及競爭力；同時補充披露原始權(quán)益人擬投資建設(shè)同業(yè)競爭項目的預計建成時間、位置地段、運營主體等情況，以及對本項目運營穩(wěn)定性的影響等。
此外，租約到期情況則更為直接地影響現(xiàn)金流穩(wěn)定性。
根據(jù)申報材料，鄭州項目現(xiàn)有合約2026年內(nèi)到期的面積比例為67.60%，2027年及以前到期的面積比例為84.86%；哈爾濱項目現(xiàn)有合約2026年內(nèi)到期的面積比例為40.81%，2027年及以前到期的面積比例為61.60%。
上交所要求管理人補充披露目前的招商及續(xù)租進展，結(jié)合項目歷史退租去化記錄、同區(qū)域可比項目退租后去化時間、2026年項目已到期及即將到期合約的最新去化情況、新簽合約到期時間分布情況等，說明租約集中到期對未來現(xiàn)金流穩(wěn)定性的影響，設(shè)置保障項目穩(wěn)定運營的針對性措施，充分揭示風險。
關(guān)聯(lián)交易與擔保安排：是否影響市場化運營？
在報告期內(nèi)，上述項目還存在一定的關(guān)聯(lián)租戶。
根據(jù)申報材料，報告期內(nèi)項目的關(guān)聯(lián)租戶2個，其中鄭州項目主要關(guān)聯(lián)交易收入占營業(yè)收入比例分別為4.12%、5.86%和7.19%，哈爾濱項目主要關(guān)聯(lián)交易收入占營業(yè)收入比例分別為9.23%、7.87%和6.58%；哈爾濱項目存在關(guān)聯(lián)擔保情況。
上交所要求補充披露關(guān)聯(lián)交易定價依據(jù)是否充分、價格是否公允、與市場交易價格或者獨立第三方價格是否存在較大差異、是否影響不動產(chǎn)項目的市場化運營等，說明不動產(chǎn)基金存續(xù)期間關(guān)聯(lián)交易的必要性和潛在風險等。
此外，根據(jù)申報材料，哈爾濱項目前十大商戶中E1、F1租賃面積占比為19.06%、7.77%，對應收入占比不超過3%；聯(lián)營與租金模式的面積占比與收入占比存在差異。監(jiān)管要求補充說明面積占比和收入占比存在上述差異的原因及合理性。
此前在2019年，唯品會以29億元收購杉杉商業(yè)集團100%股份，布局線下奧特萊斯業(yè)務(wù)，探索線上線下一體化的特賣零售模式。杉杉商業(yè)目前已運營22家奧特萊斯廣場，按GMV規(guī)模統(tǒng)計，在國內(nèi)奧特萊斯企業(yè)中位于第一梯隊。
若此次中金唯品會REITs順利發(fā)行，將成為其線下奧萊資產(chǎn)證券化的重要一步。
（大眾新聞·經(jīng)濟導報記者 孫羅南）
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