“五一”假期消費(fèi)升溫，濟(jì)南西部商業(yè)也再添新力量。5月1日，全國(guó)首個(gè)“萬(wàn)象里”——濟(jì)南槐蔭萬(wàn)象里正式開(kāi)業(yè)。
在帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)熱度的同時(shí)，這一項(xiàng)目也被視為近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)化”趨勢(shì)在地方落地的一個(gè)縮影。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，由地方國(guó)資平臺(tái)主導(dǎo)投資建設(shè)、引入商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)招商與運(yùn)營(yíng)的“輕資產(chǎn)”合作模式，正在濟(jì)南多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中出現(xiàn)。
城投主導(dǎo)，華潤(rùn)運(yùn)營(yíng)
據(jù)官方披露，濟(jì)南槐蔭萬(wàn)象里由濟(jì)南城市投資集團(tuán)有限公司（下稱“濟(jì)南城投集團(tuán)”）與華潤(rùn)萬(wàn)象生活（01209.HK）聯(lián)合打造，項(xiàng)目位于槐蔭區(qū)西市場(chǎng)商圈核心位置。
官方介紹稱，該項(xiàng)目以“新煙火主義生活中心”為定位，聚焦區(qū)域消費(fèi)能級(jí)提升，并“成功吸納145家優(yōu)質(zhì)品牌入駐，包括盒馬鮮生、FILA、MLB、蕉下、豆撈坊等，其中引入城市首店25家、區(qū)域首店17家”。
“萬(wàn)象系”商業(yè)為華潤(rùn)旗下商業(yè)產(chǎn)品線。以濟(jì)南萬(wàn)象城為例，其公眾號(hào)認(rèn)證主體為華潤(rùn)置地（濟(jì)南）有限公司，華潤(rùn)置地（01109.HK）年報(bào)顯示，其持有濟(jì)南萬(wàn)象城55%的權(quán)益。
而濟(jì)南槐蔭萬(wàn)象里的公眾號(hào)認(rèn)證主體則為地方國(guó)資平臺(tái)——濟(jì)南泉城更新置業(yè)有限責(zé)任公司槐蔭分公司，系濟(jì)南城投集團(tuán)下屬企業(yè)。
這一細(xì)節(jié)與其合作模式相對(duì)應(yīng)，即項(xiàng)目資產(chǎn)由地方主體持有，商業(yè)運(yùn)營(yíng)則由華潤(rùn)萬(wàn)象生活輸出。
類似合作并非個(gè)案。公開(kāi)信息顯示，2025年7月，濟(jì)南城投集團(tuán)還與華潤(rùn)萬(wàn)象生活簽約推進(jìn)濟(jì)南首座華潤(rùn)萬(wàn)象匯項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于槐蔭區(qū)經(jīng)十路與陽(yáng)光新路交匯處。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活方面表示，將充分發(fā)揮在產(chǎn)品策劃、品牌招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面的優(yōu)勢(shì)，打造多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體。
這也延續(xù)了“輕資產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)路徑——地方國(guó)資負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，華潤(rùn)系提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)商“輕裝上陣”
從企業(yè)披露的信息看，輕資產(chǎn)模式已被納入華潤(rùn)置地的核心戰(zhàn)略。
華潤(rùn)置地在年報(bào)中提到“三條增長(zhǎng)曲線”，其中，“輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)”為第三增長(zhǎng)曲線，同時(shí)明確其為公司轉(zhuǎn)型發(fā)展的核心引擎。
公司稱，該業(yè)務(wù)“以專業(yè)的空間運(yùn)營(yíng)能力與優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容經(jīng)營(yíng)服務(wù)，獲取穩(wěn)定的管理費(fèi)收入及超額業(yè)績(jī)分成”。
這一業(yè)務(wù)的主要貢獻(xiàn)來(lái)自于華潤(rùn)萬(wàn)象生活。年報(bào)顯示，2025年華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入180.2億元，同比增長(zhǎng)5.1%；核心凈利潤(rùn)39.5億元，同比增長(zhǎng)13.7%。
截至2025年底，華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)管理航道業(yè)務(wù)在管項(xiàng)目135個(gè)，其中31個(gè)為向第三方的管理輸出項(xiàng)目。同時(shí)，該公司當(dāng)年新簽約第三方購(gòu)物中心項(xiàng)目12個(gè)，年末在營(yíng)購(gòu)物中心增至135座，在管購(gòu)物中心增至207座。
在加碼輕資產(chǎn)輸出的同時(shí)，華潤(rùn)也在調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
近期，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露，華潤(rùn)置地旗下公司擬轉(zhuǎn)讓成都萬(wàn)象城項(xiàng)目主體公司——華潤(rùn)置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權(quán)。該項(xiàng)目為當(dāng)?shù)貥?biāo)志性商業(yè)綜合體。
這同樣在一定程度上體現(xiàn)出“輕資產(chǎn)輸出、重資產(chǎn)退出”的思路。
輕資產(chǎn)合作持續(xù)落地
不僅是華潤(rùn)，其他商業(yè)運(yùn)營(yíng)商亦在加碼輕資產(chǎn)布局。
在濟(jì)南西部，經(jīng)十路以南、麥德龍超市以東的一宗商業(yè)地塊，今年1月由濟(jì)南槐蔭城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司摘得，計(jì)劃引入合生匯商業(yè)綜合體。
合生商業(yè)在公眾號(hào)中披露，濟(jì)南槐蔭項(xiàng)目等7項(xiàng)輕資產(chǎn)合作于2024年落定，并表示，在輕資產(chǎn)合作方面堅(jiān)持“輕重并舉”戰(zhàn)略，業(yè)務(wù)拓展至濟(jì)南、石家莊、合肥等二線城市，累計(jì)獲取16個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。
“輕資產(chǎn)”落地的另一條清晰路徑來(lái)自萬(wàn)達(dá)。近年來(lái)，其已由重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。在濟(jì)南，世紀(jì)大道萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西客站片區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，均采用了這一開(kāi)發(fā)路徑。
早期萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)多為重資產(chǎn)模式，即由萬(wàn)達(dá)自行投資建設(shè)并負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)；而在當(dāng)前的新項(xiàng)目中，萬(wàn)達(dá)更多僅承擔(dān)管理與運(yùn)營(yíng)職能，并不直接持有資產(chǎn)。
以濟(jì)南東部雪山片區(qū)的世紀(jì)大道萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，早在2023年，濟(jì)南城投集團(tuán)即與萬(wàn)達(dá)舉行簽約儀式，正式啟動(dòng)城投雪山世紀(jì)中心項(xiàng)目。
除雪山片區(qū)外，位于西客站片區(qū)的另一處“第四代”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)同樣采用輕資產(chǎn)模式。該項(xiàng)目由濟(jì)南城市建設(shè)集團(tuán)萬(wàn)融置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并由泉世界商管公司對(duì)接萬(wàn)達(dá)商管，對(duì)購(gòu)物中心部分實(shí)施運(yùn)營(yíng)管理。該萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于山東省會(huì)大劇院東側(cè)。
在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“輕裝上陣”的同時(shí)，地方國(guó)資平臺(tái)正逐步成為商業(yè)地產(chǎn)的重要持有者。
例如，山東歷城城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（下稱“歷城城發(fā)”）已完成對(duì)濟(jì)南高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)資產(chǎn)的收購(gòu)。
就在今年3月，歷城城發(fā)還披露，其與龍湖集團(tuán)商業(yè)航道正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將歷城區(qū)市民中心項(xiàng)目商業(yè)部分委托龍湖商業(yè)進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
輕資產(chǎn)合作正成為濟(jì)南商業(yè)發(fā)展的重要紐帶。
對(duì)于這一變化，濟(jì)南一位地產(chǎn)從業(yè)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作邏輯正在發(fā)生改變，“現(xiàn)在很多是城投來(lái)建設(shè)，類似萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目也是這樣，地方負(fù)責(zé)投資，商業(yè)公司來(lái)做運(yùn)營(yíng)，本質(zhì)上就是輕資產(chǎn)�！�
在他看來(lái)，這一模式下，國(guó)資平臺(tái)具備資金優(yōu)勢(shì)，更多承擔(dān)開(kāi)發(fā)與持有角色；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)則通過(guò)輸出品牌與運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。
上述人士也提到，在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，這一模式是否能在提升商業(yè)活力的同時(shí)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益，仍取決于項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)情況。
整體而言，從當(dāng)前趨勢(shì)看，輕資產(chǎn)合作已成為濟(jì)南商業(yè)擴(kuò)張的重要路徑之一。
（大眾新聞·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 孫羅南）
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